之前在知识星球里有星友提问，问题里提及这样一句话：

如果存量房和新房的贷款利率降到2%，和房租收入差不多时，房价就应该企稳了吧。

他想的是，如果贷款买房的话，只要利率再降一降，降到每月月供跟房租收入平齐，这个时候买房出租就能实现现金流平衡。当现金流平衡的时候，市场的心态可能就能稳下来，房价也就有企稳的希望。

我想说，这个想法听起来似乎有道理，但实际上漏洞颇多，并不现实。

首先贷款利率现在降起来是很难的，空间越来越有限，银行的抵触心理越来越强。现在主流银行的存贷息差都已经低于所谓的风险红线了，再往下举步维艰，只能是继续降存款利率。可活期存款利率已经仅有万分之五了，再往下就真的要变负数了。我想大家可能没想过活期存款变负数的概念，那意味着没人会把钱再放活期里。一个漏水的桶，谁会用来装水呢？

最后能做的就是降定存利率，反正老百姓存款多得是，银行里的钱也多得是，不存正好。降到底，也不过就是一个多点的空间。一个多点，其实也不会有什么颠覆性影响。定存利率这两年已经降了一个多点，存款还不是越来越多，房价还不是越来越低，对吧？

所以，降息这件事对稳楼市降房价的作用已经越来越小。连上层救市现在都以财政政策为主，基本不指望货币政策了。

其次，月供有下降的趋势，但房租也在下降，还真不好说谁降得更快。今年房租下降、房子空置的新闻越来越多，连一线城市的房子都不好租了，其他城市更是提都别提。信息很多，有兴趣可以自行百度，我就不贴在这里了。

根据中指数据，50城住宅平均租金已经连续跌了近两年之久，而且2025年比2024年跌得更多了。在刚过去的6月，50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

我需要提醒一下，6月已经进入传统租赁的旺季——一般5-7月被视为毕业生集中进入社会租房的时期。但今年破新高的1200万毕业生并没有挽救租房市场，5月和6月的租金都在下跌。大学生去哪了？就业的人有多少？天知道。

而且，市场上还有跟二手房竞争的重要力量，那就是保租房。可别小看保租房，现在这块的存量已经很大，在一些城市里对租房市场来说举足轻重。保租房解决了二手房最重要的弊端，就是稳定性。国家不会像二手房房东一样，动不动就让你搬家走人。这一点是很多人特别看重的。

总之，指望利率下跌让二手房月供追平租金，这件事本身就很难很难。

最后，即使真追平了又如何呢？难道我买房不需要投入一笔首付吗？月供跟租金打平，其实我并没有任何收入，反倒是作为房东要付出不少时间精力。合着我纯粹是为国家为租户做贡献吗？

所以，这样的想法只是看似美好，并不现实。房价能不能企稳，还是要看大家的工作岗位够不够多，收入稳定不稳定。经济好转了，预期才能改善；预期上来了，市场才能兴旺。

从星球提问和公众号留言可以看出，在2020-2022年买房的人很多都被挂在山顶上，这里边有很多人都面临着首付已经跌光或者还贷压力太大的困境。不少人问我该怎么做，其实我不说他们也知道割肉卖房是最佳选择，只是没有人甘心割肉，都想找一些救命稻草抓。非常抱歉，实话往往是伤人的，靠自欺欺人不能解决问题，大家始终要活在现实里。

很多人觉得割肉卖房是一种选择，还有其他路可以走。但其实并没有，真正通向出口的路只有一条，其他都是弯路、死路。

无论承认不承认、有意或无意，买房都是带有浓厚投资性质的行为；既然是投资，有句话大家都听过，“XX有风险，投资需谨慎”。投资不光会赚钱，还是有可能赔钱的。在错误的时间买了错误的投资标的，却不想付出代价，这是不可能的。要是真有这种好事，还轮得到你买？（《普通人，不排队，有好事》）

不少人会感到很冤枉，说自己当时买房不是为了投资，纯粹是刚需。可是真正刚需的话今天就不该抱怨了。如果买房是自住，那就住着好了，你管它市价变化干吗？如果是想换房，那更没道理了，因为房价下跌的环境是有利于换房的，房子的差价部分只会比以前更低。如果说贷款太高或者收入下降导致压力太，那这个锅不是楼市的，是你自己的。

试想一下，假设这两年房价是继续攀高的，前几年买房的人都会怎么想？有涨就有跌，房价不可能永远涨，难道这不是大家都应该明白的事吗？既然涨价的时候你不会把钱分出来，那么降价的时候你也不该怪罪任何人，这就是市场经济里自负盈亏的基本道德准则。

所以，面对房价下跌的情况，没必要谴责，放弃无用的幻想，每个人都应该思考的是未来会怎样，现在又该怎么做。如果你相信房价近期会止跌，甚至大幅上涨的蠢话，那你就继续撑下去；如果你相信房价还要再跌两年甚至更长，那你就割肉套现离场。你相信什么，你就做什么，就是这么简单。

我相信越来越多的人都已经能看清楚，二手房房价的下跌短期没有逆转的可能。那么，割肉卖房就是唯一的出路，没有其他经济上更优的办法。割肉是很疼，但今天不割，明天会更疼。去年听我呼吁成功卖房的星友应该深有感触才对，如果拖到今年，要多损失十多万。

之前很多人抱着割肉不成就出租的想法，通俗地说，与其赔钱卖房，还不如先租出去，用房租抵一部分月供，继续熬日子，熬到房价回升的那一天。但，这样的打算随着房租不断下滑，现在看来也是越来越难以为继。

最疼的办法，有时是最好的办法。在赌场输了怎么办？唯一正确的答案，不是筹钱翻本，而是认输走人，从此不玩。

两害相权取其轻，难啊。

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